부동산 계약 파기 시 위약금 – 배액배상까지 총정리

 

“계약서 썼는데, 못 하겠어요…”

그럼 위약금은 누가? 얼마?

집 사고파는 도중, 갑자기 거래를 못 하게 되는 상황,
의외로 자주 생깁니다.
문제는…

계약을 깨면 위약금이 발생한다는 거죠.

특히 부동산 계약에서는 배액배상이란 무시무시한 단어가 튀어나오기도 합니다.
오늘은 이 개념을 아주 쉽게, 실사례로 알려드릴게요.

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✅ 부동산 계약, 어떤 단계에서 파기로 인정되나요?

부동산 계약은 보통 아래 순서로 진행됩니다:

1. 계약서 작성
2. 계약금 지급
3. 중도금/잔금 일정 확정
4. 잔금일 이전 해제 or 불이행 발생

→ 계약서 작성 + 계약금 지급이 완료되면
→ 법적으로 계약 성립입니다.
→ 이 이후 파기는 위약 책임 발생

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🧾 위약금의 기준은?

1. 내가 계약을 파기할 경우

• 계약금만 지급했을 경우
  → 매수인: 계약금 포기
  → 매도인: 계약금의 배액 반환

이걸 흔히 배액배상 규정이라고 해요.

파기 주체	결과
매수인	계약금 포기 (ex. 1천만 원이면 손해 그대로)
매도인	계약금의 2배 지급 (ex. 1천만 원이면 2천만 원 돌려줌)

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2. 중도금 이후 파기의 경우

→ 이때는 계약금만 가지고 판단하지 않고,
→ 계약서에 명시된 위약금 조항 또는
→ 실제 손해액을 기준으로 손해배상 청구가 들어올 수 있음

✔️ 배액배상은 “계약금 단계까지만” 확실하게 작동
이후에는 복잡한 민사소송의 세계로 진입함...

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✅ 계약 파기 전, 꼭 알아야 할 팁

✔️ 계약금 단계에서 상황이 애매할 때

• 매수인이 계약 파기하고 싶을 땐:
  → 계약금 포기 각오해야
• 매도인이 파기하고 싶을 땐:
  → 계약금의 2배 돌려줄 준비 필요

✔️ 계약금 액수가 중요한 이유

→ 단순히 보증금 역할이 아니라,
→ 파기 시 손해배상 기준이 되기 때문

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💬 실사례로 보기

“전세 계약하고 계약금 500만 원 넣었는데,
직장 이동 때문에 못 들어가게 됐어요.
결국 계약금 날렸습니다…”

“매도자가 갑자기 집 안 판다고 해서,
계약금 2배 받아냈어요. 총 2천만 원 받음.”

 

→ 이런 사례, 진짜 흔합니다. 계약은 신중하게!

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🧠 정리 요약

상황	위약금 or 배상 방식
계약서 작성 전	계약 성립 전 → 위약금 없음
계약금 지급까지 완료	배액배상 원칙 적용
중도금 이후 파기	위약금 or 손해배상 협의 필요

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✅ 마무리 – 계약은 ‘쓸 때’가 아니라 ‘깨질 때’가 진짜 시작이다

계약 파기를 고려한다면,
단순히 “마음이 바뀌었어요~”로 끝나지 않는다는 걸 꼭 기억하세요.

✔️ 계약금 = 책임의 기준점
✔️ 파기 주체 = 위약금 방향 결정
✔️ 잔금일 이전이라도 계약금 지불 후면 법적 책임 발생

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진짜 계약에서 위약금은 피할 수 없지만, 정보는 방패가 됩니다.